สัญญาจำนองคืออะไร ก่อนทำสัญญาควรรู้อะไรบ้าง

เมื่อพูดถึงเรื่องสัญญาจำนอง หลายคนอาจสงสัยว่าคืออะไร เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์อย่างไร ดังนั้นในบทความนี้จะพาไปหาคำตอบว่าสัญญาจำนองคืออะไร อะไรที่สามารถจำนองได้บ้าง และสิ่งที่ควรมีในสัญญาจำนองมีอะไรบ้าง

รวมหนังสือสัญญาซื้อขายบ้าน-คอนโด สัญญาเช่า และสัญญาก่อสร้าง

สัญญาจำนอง คืออะไร?

หลายคนอาจได้ยินคำว่า ‘จำนองบ้าน’ หรือ ‘จำนองที่ดิน’ แต่อาจไม่แน่ใจว่าการจำนองคืออะไร ที่จริงแล้วการจำนองคือ การที่บุคคลหนึ่ง เรียกว่า "ผู้จำนอง" เอาอสังหาริมทรัพย์ของตนเช่นที่ดิน หรือ ทรัพย์ทื่กฏหมายอนุญาตให้จำนองไปจดทะเบียนไว้กับอีกบุคคลหนึ่ง เรียกว่า "ผู้รับจำนอง" เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบ ที่ดิน หรือทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่ผู้รับจำนอง

ส่วนสัญญาจำนอง คือ สัญญาเงินกู้ในรูปแบบหนึ่ง ที่มีการนำเอาอสังหาริมทรัพย์มาใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้ ไม่ว่าจะเป็น โฉนดที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม โรงงาน โกดัง โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ เป็นต้น เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่มีคุณภาพ ไม่เคยเสื่อมค่าตามกาลเวลา และไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ ทำให้อสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นหลักประกันที่มั่นคงนั่นเอง

นอกจากนั้นผู้ที่จะสามารถนำทรัพย์สินมาทำสัญญาจำนองได้ จะต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่จำนองเท่านั้น และหากไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สิน ก็จะต้องได้รับมอบอำนาจมาจากเจ้าของทรัพย์สินโดยตรง หากไม่ใช่ทั้งสองอย่างนี้ สัญญาจำนองก็จะไม่มีผลทันที อีกทั้งการทำสัญญาจำนอง จะต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเท่านั้น ดังนั้นขอให้มั่นใจได้เลยว่าการปลอมแปลงเอกสารเพื่อทำสัญญาจำนองนั้น ไม่ใช่เรื่องที่จะทำได้ง่าย ๆ เลย

ทรัพย์สินที่ทำสัญญาจำนองได้มีอะไรบ้าง?

นอกจากทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถนำมาเป็นหลักประกันการชำระหนี้ได้แล้ว ยังมีทรัพย์อีกประเภทที่สามารถนำมาใช้ในการทำสัญญาจำนองได้ นั่นก็คือ เรือกำปั่น เรือกลไฟ เรือแพที่อยู่อาศัย หรือสัตว์ที่เป็นพาหนะ แต่จะต้องเป็นทรัพย์ที่ได้จดทะเบียนขึ้นถูกต้องตามกฎหมายแล้วเท่านั้น

ก่อนทำสัญญาจำนอง มีเรื่องอะไรที่ต้องรู้บ้าง?

- การทำสัญญาจำนอง เป็นการนำหลักทรัพย์ไปค้ำประกันการชำระหนี้เท่านั้น ซึ่งหมายความว่า จะเป็นแค่การนำโฉนดที่ดินที่จะใช้ในการจำนอง ไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เพื่อให้ไว้เป็นหลักประกัน จะไม่มีการโอนทรัพย์สินอะไรเด็ดขาด

- รายละเอียดในใบสัญญาจำนอง จะต้องระบุชัดเจนว่า ผู้จำนอง (ผู้ขอกู้เงิน) จะทำการกู้เงินจาก ผู้รับจำนอง (ผู้ให้กู้) เป็นจำนวนเงินเท่าไร รวมถึงรายละเอียดของหลักทรัพย์ที่นำมาจำนองว่าคืออะไร ถ้าหากไม่ระบุตามนี้ สัญญาการจำนองจะไม่สมบูรณ์เลยทันที

- ในกรณีที่ ผู้จำนอง (ผู้ที่ขอกู้) ไม่สามารถชำระหนี้ตามที่ตกลงไว้ได้หรือมีการผิดสัญญาชำระหนี้ ไม่ได้หมายความว่า ผู้รับจำนอง (ผู้ให้กู้) จะเข้าไปยึดทรัพย์ที่ใช้ในกรค้ำประกันได้เลยทันที แต่จะต้องมีการดำเนินการตามกฎหมาย ตั้งแต่การฟ้องร้องยื่นเรื่องกับศาล เพื่อให้ศาลออกคำสังบังคบให้ลูกหนี้นำหลักทรัพย์ไปขายทอดตลาดที่กองบังคับคดี และจากนั้นค่อยนำเงินมาชำระหนี้อีกที

หนังสือสัญญาจำนอง ควรมีรายละเอียดอะไรบ้าง

1. รายละเอียดทรัพย์ 

ต้องมีการระบุรายละเอียดทรัพย์ที่นำมาจำนองอย่างชัดเจน เช่น หากเป็นหนังสือสัญญาจำนองที่ดิน จะต้องมี เลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ และจังหวัดที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่

2. รายละเอียดวันที่ทำสัญญา 

ต้องมีการระบุว่า หนังสือสัญญานี้ได้ทำเมื่อวันที่เท่าไร เดือนอะไร ปีอะไร และทำสัญญาที่ไหน โดยส่วนใหญ่สถานที่มักเป็นสำนักงานที่ดินจังหวัด

3. ระบุชื่อผู้ทำสัญญาในส่วนของผู้จำนองและผู้รับจำนอง 

ต้องมีการระบุชื่อ เลขประจำตัวประชาชน อายุ สัญชาติ ชื่อของบิดามารดา บ้านเลขที่ ที่อยู่ และเบอร์โทรศัพท์ ของทั้งสองฝ่ายอย่างชัดเจน

4. รายละเอียดข้อตกลงในสัญญา 

สำหรับในเรื่องข้อตกลง จะต้องระบุว่าจำนวนเงินที่ทำการกู้ครั้งนี้ เป็นจำนวนเงินเท่าไร มีการคิดดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเท่าไร กำหนดเวลาจ่ายหนี้เมื่อไร และระบุจำนวนครั้งที่จะจ่ายดอกเบี้ยหากมีการผิดชำระหนี้ให้ชัดเจน

5. ชื่อผู้ถือโฉนดที่ดินระหว่างการจำนอง 

เป็นเหมือนพยานผู้รับฝากทรัพย์ที่เป็นหลักประกันเอาไว้ โดยในสัญญาจะถูกทำ 3 ฉบับ เพื่อให้ ผู้จำนอง ผู้รับจำนอง และพยานผู้ถือหลักทรัพย์ เก็บเอาไว้คนละหนึ่งฉบับ โดยในแต่ละฉบับจะต้องเขียนกำชับไว้ด้วยว่า ฉบับนี้ให้ใครเป็นผู้ถือ

6. การเซ็นสัญญา 

ในท้ายสุดของสัญญาจำนองจะเป็นการเซ็นสัญญา โดยผู้ที่เซ็นสัญญาจำนองจะต้องประกอบด้วย ผู้จำนอง ผู้รับจำนอง, พยาน 2 คน (ฝ่ายละคน), เจ้าพนักงานที่ดิน, ผู้เขียนสัญญา และผู้ตรวจสัญญา เป็นอันสำเร็จ

ดาวโหลดตัวอย่างหนังสือสัญญาจำนองได้ที่นี่

สัญญาจำนองมีอายุความนานเท่าไร

สัญญาจำนอง จะเป็นโมฆะหรือไม่มีผลทางกฎหมายแล้วก็ต่อเมื่อ ผู้จำนอง ได้จ่ายหนี้ให้กับผู้รับจำนองครบถ้วน ทั้งเงินกู้และดอกเบี้ยแล้ว ซึ่งจะเรียกว่าไม่มีอายุความตามกฎหมายก็ได้ เพราะเป็นข้อตกลงระหว่างเจ้าหนี้และลูกหนี้ที่มีพยาน และมีภาระผูกพันธ์ทางกฎหมายเท่านั้น

แต่อย่างไรก็ตาม สัญญาจำนองสามารถดำเนินการให้เสร็จสิ้นก่อนได้ ในกรณีที่เจ้าหนี้ไม่ได้รับการชำระหนี้จากลูกหนี้มาเป็นระยะเวลาหนึ่ง โดยหากผู้จำนองผิดนัดชำระหนี้ เจ้าหนี้ก็สามารถดำเนินการได้ดังนี้

กรณีลูกหนี้ไม่จ่ายหรือผิดนัดชำระ และต้องการให้ทรัพย์สินถูกนำไปขายทอดตลาด

ถ้าผู้จำนองผิดชำระหนี้จากที่กำหนดไว้ในสัญญาจำนอง ผู้รับจำนองหรือเจ้าหนี้ จะต้องมีหนังสือไปเตือนลูกหนี้ก่อน ซึ่งหากลูกหนี้ยังเมินเฉยละเลยไม่ยอมจ่ายหนี้อีก เจ้าหนี้ถึงจะสามารถไปดำเนินเรื่องฟ้องกับศาลได้ และถ้าหากเจ้าหนี้จะบังคับเอาหลักทรัพย์ที่นำมาค้ำไปขายทอดตลาด จะต้องมีหนังสือบอกลูกหนี้ล่วงหน้าอย่างน้อย 1 เดือน

กรณีลูกหนี้ไม่จ่ายหรือผิดนัดชำระ และต้องการให้ทรัพย์สินที่นำมาค้ำหลุดจากสิทธิของลูกหนี้

ถ้าผู้จำนองผิดชำระหนี้จากที่กำหนดไว้ในสัญญาจำนอง ผู้รับจำนองหรือเจ้าหนี้ จะคิดดอกเบี้ยเท่ากับการกู้เงินได้ (ประมาณ 15% ต่อปี) และถ้าลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยเป็นเวลา 5 ปี เจ้าหนี้ก็สามารถไปดำเนินเรื่องฟ้องกับศาลได้ และถ้าหากเจ้าหนี้จะบังคับเอาหลักทรัพย์ที่นำมาค้ำไปขายทอดตลาด จะต้องมีหนังสือบอกลูกหนี้ล่วงหน้าก่อนเช่นกัน

สำหรับในเรื่องของสัญญาจำนอง แม้ไม่ได้มีความยุ่งยากอะไรในเชิงกฎหมาย เพราะเป็นเหมือนสัญญาที่ตกลงกันระหว่างเจ้าหนี้กับลูกหนี้เท่านั้น ซึ่งเหมาะกับคนที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินอยู่แล้ว แต่ต้องการกู้เงินโดยไม่ต้องการขายทรัพย์สินในมือไป อย่างไรก็ตาม ก่อนทำสัญญาจำนองทุกครั้งก็ควรอ่านรายละเอียดข้อตกลงให้ถี่ถ้วน ตรวจสอบเลขที่ทรัพย์สินที่ถูกใช้ในการจำนองให้ดี ๆ และไม่ควรผิดนัดชำระหนี้และดอกเบี้ยอย่างเด็ดขาด

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า